借家契約について

財産 民法

借地や借家に関する法律は、従前からあり、大正10年に借地法と借家法が制定されました。その後、平成4年8月1日に現在の借地借家法が施行され、借地法、借家法及び建物保護ニ関スル法律が廃止されました。
借地借家法では、借地権設定契約と建物賃貸借契約とに分けられ、建物賃貸借契約には普通建物賃貸借と定期建物賃貸借契約、取壊し予定の建物賃貸借、一時使用目的の建物賃貸借があります。
借地借家法は、民法上の賃貸借契約と異なり、賃借人が強く保護されており、一定のものについて賃借人に不利な契約は無効となります。また、賃貸人の方から解約するには正当事由の存在が必要となります。
普通建物賃貸借契約は、建物を目的として、期間を定めるか若しくは期間を定めないで賃借人が利用できること及び賃料を支払うことを定めて契約をします。そして、借家の目的となる建物は居住用だけでなく店舗も含まれます。
また、継続して居住、営業等が可能である構造であれば、必ずしも登記の対象とならなくても借地借家法上の建物とされています。
なお、借家の契約において契約期間を定める場合、その契約期間は1年以上でなければならず、もし1年未満の契約期間を定めたとしますと、期限の定めのない契約とみなされます。
契約に期間の定めがある場合、契約はその期間が満了することで終了をするのが通常です。

契約の更新

普通建物賃貸借では、期間が経過しても、まだ住み続けたいという方もおり、契約の更新がされることがあります。更新には合意で更新する合意更新と、従前の賃貸借と同一の条件で自動的に更新される法定更新とがあります。
合意更新の場合、その契約内容は当事者が更新の時に取り決めた条件及び期間となります。法定更新の場合は、期間の定めのないものとなります。
法定更新では、賃貸人から解約をする場合、解約の申入れ日から6カ月経過することで契約が終了しますが、正当事由が必要とされています。
この正当事由というのは一概にはいえませんが、賃貸人が建物を使用する必要性があったり、建物の老朽化が著しく取壊しが必要であったりなどがあります。これだけで正当事由として十分でないというのであれば、立退料を支払うことで補完されます。
このように借地借家法では、賃借人がかなり保護されています。