借家の原状回復義務について

住宅 民法

 賃借人は、賃貸借契約終了に伴い建物を家主に返却する際、原状回復義務を負います。借家の場合、借地借家法に該当する規定があれば、そちらが優先され、民法に規定があっても適用されません。なお、借地借家法では、賃借人に不利な契約は無効とされています。
 借地借家法の目的となる建物には居住用だけでなく、事業用に借りる店舗も含まれています。
 居住用や事業用であっても、建物の修繕は原則として賃貸人の義務とされていますが、当事者間で賃借人の負担とすることも可能です。ただし、建物の主要な構成部分の破損といった大修繕は賃借人の負担とすることはできないと考えられています。
 借家契約の場合、契約終了となると、賃借人は建物を明け渡すときには原状に回復して返さなければならない義務があります。
 国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損を復旧することと定められています。
 ハウスクリーニング、クロス張り替え、襖や障子を張り替えるなどのものは賃借人が負担すべきではないと考えられています。
 もし、費用を負担するとしても賃借人の通常の使用を超えた使用による損耗に限られ、クリーニング代金など通常は原状回復に含まれないと考えるのが原則とされています。
 しかし、契約書にクリーニング代金は賃借人の負担とするとの特約が明記されていたとして、この特約が有効とされるかどうかは借家契約締結の際にきちんと説明がされているかどうか、賃借人に負担が重過ぎないかなどケースによって有効とされることがあるようです。契約自由の原則からもその考え方があります。
 なお、特別損耗の立証責任は賃貸人にあるため、賃借人としては入居時の写真など無くても争える可能性があります。
 そして、改正民法では賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損害について原状回復義務を負うことが条文によって明記され、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないという旨が明記されました。